Moin,

der Notarvertrag beinhaltet eine Absichtserklärung - dürftig ausgedrückt. Daraus resultiert die Auflassung, also der Vorvermerk, dass das Objekt verkauft wurde. Erst mit der Grundbucheintrragung und der damit einhergehenden Erfüllung aller im Notarvertrag genannten Bedingungen bist du Eigentümer geworden.

DeepThought

Moin Assur,

Du hast die Hütte von Deiner Mutter im Wege eines "vorweggenommenen Erbes" bekommen; auch bekannt als "Vererben mit warmer Hand". Damit fällt sie in Dein (nicht Euer) Anfangsvermögen und spielt dafür für die Berechnung des Zugewinns gar keine Rolle.

Anders könnte es mit der Wertsteigerung durch die Renovierung aussehen; die ist während der Ehe entstanden. Allerdings habt Ihr Euch dafür auch verschuldet. Da müsstest Du mal ein paar Zahlen einstellen (Wert zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung an Dich, Wert der Investitionen durch Euch, Höhe der aufgenommenen Kredite, Restschuld etc.)

Jetzt kommt was Pikantes (und für Dich Positives): Bei einer Renovierung geht alles, was fest mit der Immobilie verbunden ist/wird, ins Eigentum des Immobilienbesitzers (bzw. genauer: Des Grundstücksbesitzers) über. Davon kann auch jeder Fliesenleger ein Lied singen, dessen Rechnung nicht bezahlt wurde: Der darf die unbezahlten Kacheln trotzdem nicht mehr von der Wand klopfen.

Meines Erachtens hat sich (auch durch Dinge, die über einen gemeinsamen Kredit finanziert wurden) also vielleicht der Wert Deines (!) Hauses erhöht; daran hat Deine Ex aber keinen Anteil. Selbst wenn sie den Kredit mit bedient hat, sollte das nicht anders sein; hättet Ihr Euch die Kosten für eine Miete geteilt, wäre das Geld ja auch weg. Insofern ist Dein Angebot, sie aus dem Kredit zu entlassen, sogar grosszügig: Die finanzierende Bank interessiert sich nämlich nicht dafür, ob Exchen noch in der Wohnung wohnt, die mit dem Kredit finanziert wurde. Auch ein Autokredit läuft weiter, selbst wenn man das damit finanzierte Auto gegen einen Baum gefahren hat.

Meines Erachtens gibt es da also wenig Raum für Deine Ex, ein Fass aufzumachen. Lehn Dich einfach mal entspannt zurück und bitte sie freundlich, ihren Anwalt eine Rechtsgrundlage für Zugewinnforderungen aus dem Haus zu formulieren. Dann sehen wir weiter.

BTW: Natürlich ist es anständig von Dir, den Kredit allein weiterzubedienen. Die o. a. Infos könnten allerdings Deine Verhandlungsposition verbessern...

Sind andere Zugewinnfragen (Barvermögen, Auto(s), Lebensversicherungen, Sparverträge etc.) denn bereits geklärt?

Grüssles
Martin

Hallo Assur,

ich habe ehrlich gesagt etwas Mühe deinen Schilderungen zu folgen, glaube aber rausgeprokelt zu haben, dass du alleine im Grundbuch stehst und deine Ex mit im Darlehensvertrag.

Das ist für dich zunächst mal ne Traumkonstellation und wenn sich da jemand Sorgen machen muss, dann deine Ex.

Wenn "dein" Haus allerdings während der Ehe mehr Wert geworden sein sollte, ob durch steigenden Marktwert oder Renovierungen, so ist diese Wertsteigerung durchaus Zugewinnrelevant.
Der Zugewinn bemisst sich zwischen dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung auf dich und dem Datum des Scheidungsantrages.

Schwierig wird es immer dann, wenn irgendwo in der Rechnung neagtive Beträge auftauchen, denn Juristen können nicht mit Minus rechnen.
Verluste werden beim Zugewinnausgleich unterschlagen.

Aber vielleicht kannst du dein Problem nochmal etwas langsamer beschreiben, damit ich dir besser folgen kann.

Gruss Beppo

Edit: Brille war mal wieder schneller, wobei ich, anders als Martin, nicht der Meinung bin, dass das Haus als Ganzes aus dem Zugewinn raus ist.
Die Differenz von Anfangs- und Endwert bleibt Zugewinnausgleichspflichtig. Nicht nur die Renovierung.

Nachtrag:

Kein Zugewinn, dafür übernehme ich den Kredit alleine.

Da ihr Kreditanteil nur noch 12.500,- € beträgt, dein Zugewinn durch die Renovierung aber deutlich höher zu sein scheint, sieht das in der Tat nicht wie ein günstiges Angebot aus.

Moin Beppo & Assur,

Edit: Brille war mal wieder schneller, wobei ich, anders als Martin, nicht der Meinung bin, dass das Haus als Ganzes aus dem Zugewinn raus ist.
Die Differenz von Anfangs- und Endwert bleibt Zugewinnausgleichspflichtig. Nicht nur die Renovierung.

Ich sprach ja auch nur vom Wert der mütterlichen Schenkung an sich; dieser Wert ist bei der Zugewinn aussen vor, da er zum Anfangsvermögen zählt. Desweiteren schrieb ich:

Anders könnte es mit der Wertsteigerung durch die Renovierung aussehen; die ist während der Ehe entstanden.

Natürlich könnte man jetzt darüber sinnieren, ob es bei einem renovierungsbedürftigen Haus auch ohne eine Renovierung eine Wertsteigerung gegeben hätte. Wenn die Hütte nicht gerade in München-Schwabing oder der Frankfurter Goethe-Strasse steht, ist das aber eher zu verneinen; vom blossen Herumstehen werden nur Spekulationsobjekte mehr wert.

Im Notarvertrag über die Schenkung müsste jedenfalls ein Wert in D-Mark oder Euro stehen (schon allein für die Berechnung einer eventuellen Schenkungssteuer). Wenn zudem noch Wohnrechte eine Rolle spielen, wird's rechnerisch noch etwas komplizierter, denn durch die fortlaufend sinkende Lebenserwartung "steigt" der Wert der Immobilie; allerdings nur marginal. Viele Leute haben in der Vergangenheit allerdings den Fehler gemacht, bei solchen Schenkungen einen möglichst niedrigen Wert anzusetzen, um Schenkungssteuer zu sparen bzw. die Freibeträge optimal auszunützen. Sowas kann sich bei einer Scheidung dann tatsächlich als fieses kleines Ei erweisen, das man sich unwissentlich gelegt hat.

Es ist trotzdem ein Irrglaube, anzunehmen, dass durch die Investition von beispielsweise 50 Mille in ein Haus dieses anschliessend automatisch einen um 50 Mille höheren Wert habe; das sehen nur (teure) Gutachter so. De facto ist der Wert eines Hauses genau das, was ein Käufer dafür zu zahlen bereit ist. Wenn das Haus also beispielsweise für 50 Mille rosa angestrichen und mit Holzdecken und einer Landhausküche in "Eiche brutal" ausgestattet wurde, wird ein stilsicherer Käufer eher einen erheblichen Preisabschlag verlangen, um diese Bausünden zu beseitigen; die Investition hat dann also eine Wertminderung verursacht und keine Steigerung.

@ Assur,
wie gross ist die Differenz zwischen dem damaligen Schenkungswert und einem heute realistischen Marktpreis? Höchstens dieser Betrag stellt überhaupt einen Zugewinn dar.

Grüssles
Martin

OK!

Hatte mir auch schon gedacht, dass ich das nur missverstanden habe.  🙂

Vielen Dank für die schnelle Hilfe,

@Brille:
Geklärt ist bis jetzt lediglich der Besitz der Autos. Beide Autos laufen auf mich (Brief, Versich., Steuer). "Meines" hat einen Wert von ca. 750€, "ihres" ca. 4000€ und eine Restschuld von 1200€ bei einem Verwandten von mir. Sie war nur bereit 600€ abzuzahlen, die restlichen 600€ sollte ichtragen. Nach Übertragung auf Ihren Namen. Wider besseren Wissens habe ich dem zugestimmt, Hauptsache sie ist weg. Barvermögen haben wir keines. Ich bin diesen Monat schon tapfer im Minus. Ich habe noch eine fondsgebundene LV, die Beiträge ruhen jetzt aber erstmal für ein Jahr. Als Sparverträge hatten wir nur Bausparverträge auf die jetzt die Schulden laufen.
z. Zt. in Summe 25k€. Davon 20k€ für die letzte Renovierung und 5k€ für " die endgültige Fertigstellung der Straße" an die Stadt. 😡
Beide Verträge haben wir beide unterschrieben.

@Beppo:
Im Grundbuch stehe ich alleine. Meine Ex und ich stehen beide in den belasteten Bausparverträgen.
Nun nochmal eine Zusammenfassung:
Das Haus mit jetzt nur noch 700m² Grundstück ist ca. 200 Jahre alt. Bei der Stadt geschätztes Baujahr 1900. Als das Haus auf mich übergehen sollte, habe ich Notar und Vermesser bezahlt (Ursprünglich ca. 2000m²/Summe weiß ich nicht mehr, steht aber irgendwo in Unterlagen die meine Ex z. Zt. noch hat. Während der Zeit mit Vermesser und Notar haben meine Mutter und ich ein Darlehen auf das Haus aufgenommen, um mit Renovierungsarbeiten zu beginnen. Dach und Fenster sind geblieben, da noch in Ordnung.
Als größerer Posten ist eine Zentralheizung angeschafft worden, die erstmal nur die eine Wohnung versorgt hat. Vorher gabs nur Nachtspeicheröfen.
Diese ganzen Maßnahmen waren vor der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen.
Kern meiner anfänglichen Frage war die Klärung, ob die Wertsteigerung die unweigerlich durch die erste Renovierung erfolgt ist mit auf den Zugewinn angerechnet werden kann.
An der Stelle fällt mir noch eine weitere Unsicherheit ein. Um die Erbschaftssteuer zu umgehen hat der Notar einen Wert der Immobilie genannt bei der keine Steuern anfallen. Mir ist jetzt auch unbekannt ob Einheitswert oder Verkehrswert da die Unterlagen noch bei Ex.
Den ganzen Krempel muß ich mir dringen besorgen.

Falls ihr euch fragt warum so ein Getue mit Verträgen, die Antwort würde super hier ins Forum passen. Ein Vorfahre von mir hat auch den Fehler gemacht sich schlecht zu verheiraten. Die gute Frau machte Riesenschulden und nach dem Scheidungsrecht in den 30er Jahren war der Ehemann voll haftbar für die Taten seiner Gattin. Damals ist sehr viel Grund und Boden zum Teufel gegangen. Seit dem gibt es bei mir in der Familie  solche Erbfolgen nur mit Notarverträgen.

An der Stelle nochmals vielen Dank für eure schnelle Hilfe
Euer Assur

Assur, mal zum Verständnis des Ganzen:

1. Grundbesitz:
Das Haus mit Allem was damit fest verbunden ist, gehört dem, der im Grundbuch steht. Egal wie es da hin gekommen ist.
Also dir.

2. Zugewinnausgleich:
Anfangsvermögen ist das, was ein Ehepartner am Tage der Hochzeit hatte.
Endvermögen ist das, was am Tag des Scheidungsantrags da ist.
Endvermögen minus Anfangsvermögen ist Zugewinn.

Wenn ein Ehepartner mehr Zugewinn während der Ehe gemacht hat als der Andere, so muss er ihm die Hälfte davon abgeben.
Dein Haus gehört mit dem Wert des Tages an dem du ins Grundbuch gekommen bist zu deinem Anfangsvermögen.
Mit dem jetzigen Wert zu deinem Endvermögen.

Alles was zwischen diesen beiden Tagen ausgegeben oder eingenommen wird spielt keine Rolle.

Es ist also völlig wurscht wer eine Tapete an die Wand geklebt hat und wer diese bezahlt hat. Auch ist der Einbau einer Heizung nur Interessant, wenn sie den Wert des Hauses verändert. (Siehe obiges Beispiel von Brille.)

3. Schulden:
Schulden muss der bezahlen, der den Vertrag unterschrieben hat. Egal wofür die Schulden aufgenommen hat.

Sämtliche Werte müssen in irgendeiner Weise belegt oder zumindest glaubhaft gemacht werden. Dafür sind Papiere nötig. Schaffe die herbei, wenn und solange das noch geht.

Konzentriere dich also auf diese wichtigen Punkte und nicht darauf, ob Oppa auch schon mal verheiratet war oder das Grundstück im Mittelalter ein Erzherzogtum war.

Was war das Haus am Tag der Übertragung wert? Wie kannst du belegen, dass es bereits viel wert war?
Was ist das Haus am Tag des Scheidungsantrags wert? Wie kannst du belegen, dass es jetzt wenig wert ist?

Stelle dir die gleichen Fragen auch für sonstige Werte und Verbindlichkeiten, sowohl für dich, als auch für deine Ex.

Je klarer du diese Fragen beantworten kannst, desto geringer wird dein Risiko, insbesondere das Risiko, die Streitmasse an Gutachter und Rechtsanwälte zu verlieren.

Natürlich wird deine Ex versuchen, das Gegenteil zu beweisen und sie hat mit dem niedrigen Betrag im Notarvertrag und mit der Hand auf den Unterlagen schon mal 2 wichtige Trümpfe in der Hand.

Gruss Beppo

Hallo zusammen,

damit ist meine ursprüngliche Frage eigentlich beantwortet. Bei der Feststellung der Werte  (Anfangs und Endvermögen) wird es mit Sicherheit zur Bestellung mit Gutachtern kommen. Ich hoffe zwar immer noch auf einen aussergerichtlichen Vergleich, habe aber nach der momentanen Lage (bisherige Verhaltensweise Ex) wenig Hoffnung.

@Beppo

Nachtrag:

Da ihr Kreditanteil nur noch 12.500,- € beträgt, dein Zugewinn durch die Renovierung aber deutlich höher zu sein scheint, sieht das in der Tat nicht wie ein günstiges Angebot aus.

Ex hat während der Ehe von ihrem Vater ein Grundstück in einer massiv expandierenden Hauptstadt in Südosteuropa geerbt. Das Grundstück hat ca. 800m² ,ehemaliges Weinanbaugebiet und liegt heute am Stadtrand. Das hat erheblich an Wert gewonnen.
Aber das ist von ihrer Familie und hat nichts mit mir zu tun. Das soll ihres bleiben. Wenn sie sich alles auf Heller und Pfennig ausrechnen läßt, dann aber bitte richtig.
Das habe ich alles hier ins Forum nicht reingeschrieben weil es mit meiner Frage nicht direkt zu tun hatte. Aber da ich zwischen den Zeilen ein eigennütziges Verhalten meinerseits herausgelesen habe, will ich es hier zumindest erwähnt wissen.

Vielen Dank an alle.
Eure Antworten haben mich doch einigermaßen beruhigt.
Gruß Assur

Hallo Assur,

auch für dieses Grundstück gilt das oben gesagte:

Interessant für den Zugewinnausgleich ist ausschliesslich die Wertsteigerung.
Der Wert des Grundstücks in Transsylvanien zum Zeitpunkt der Überlasung ist genauso ihre Sache, wie es beim Haus deine ist.

Ihr beide solltet versuchen, die Fragen und die dahinter liegende Bewertung so weit wie möglich zu vereinfachen.
Dadurch, dass ihr getrennt in den Grundbüchern steht, sollten die Chancen für eine mathematische saubere Trennung eigentlich gut sein.

Dein Vorteil ist, dass sie etwas von dir will. Du nicht von ihr.
Du must eigentlich garnichts machen. Sie muss aktiv werden, ihre Ansprüche anmelden und begründen und sie muss belegen, dass dein Vermögenszuwachs in der Ehe grösser war als ihrer und du brauchst dich dann in deiner Argumentation nur auf die Abwehr zu konzentrieren.

Gruss Beppo

Moin Assur,

Ex hat während der Ehe von ihrem Vater ein Grundstück in einer massiv expandierenden Hauptstadt in Südosteuropa geerbt. Das Grundstück hat ca. 800m² ,ehemaliges Weinanbaugebiet und liegt heute am Stadtrand. Das hat erheblich an Wert gewonnen.
Aber das ist von ihrer Familie und hat nichts mit mir zu tun. Das soll ihres bleiben.

das ist doch zumindest eine gute Gesprächsgrundlage: Es gibt eine einfache Lösung (jeder behält "sein" Haus, der Wertzuwachs hebt sich wechselseitig auf) oder eine komplizierte ("wir geben viele tausend Euro für Gutachter aus, um den damaligen Wert sowie den Wertzuwachs beider (!) Häuser zu ermitteln - und nach Monaten festzustellen, dass der Zugewinn für die "Südeuropa-Hütte" ungleich höher ist als meiner"). Das wäre meine Verhandlungsgrundlage, um das Verfahren abzukürzen und die Kosten klein zu halten.

Lass Dich auf jeden Fall nicht dazu hinreissen, selbst Gutachter zu bestellen; ansonsten geht auch die Rechnung an Dich.

Grüssles
Martin
(der an Deiner Stelle nicht übertrieben entgegenkommend wäre)