Moin GF,

kann es sein, dass Du da etwas missverstanden hast? Die Grundschuld bei der Bank bezeichnet lediglich den Betrag, bis zu dem Du die Immobilie maximal beleihen kannst; damit sichert die Bank ihren Kredit ab. Man könnte auch "Kreditrahmen" dazu sagen. Aber natürlich bezahlt man nach einem Verkauf nicht die (volle) Grundschuld an die Bank zurück, sondern nur die Restschulden, die durch jahrelange Tilgungsleistungen ja kleiner geworden sind als sie anfänglich waren. Die Differenz zwischen Restschulden plus eventueller Vorfälligkeitsentschädigung plus eventueller weiterer Kosten zum Verkaufpreis gehört den früheren Eigentümern.

Über die Verteilung dieses Verkaufserlöses sollten sich die bisherigen Eigentümer am besten vorab einig sein und dies auch im Notarvertrag festhalten. Ansonsten liegt die Kohle im Zweifelsfall nämlich auf einem notariellen Ander- oder Sperrkonto, bis über die Auszahlungsmodalitäten entschieden wurde. Und das kann dauern.

Grüssles
Martin

Hallo Brille,
die banküblichen Begriffe und deren Verwendungen sind mir bekannt, ich weiß wem die Immo gehört, solange sie nicht abbzahlt ist  🙂
Es geht um das Verstehen, wenn eine TV ansteht, die volle Grundschuld, auch wenn getilgt wurde,
bekommt die Bank, doch, so ist es.
Ein Bieter, so weit meine Recherchen, muß die volle Grundschuld an die Bank zahlen,
bekommt aber die Differenz zurück, oder so ähnlich.
Deshalb ja mein Beispiel, damit man es versteht.

@oldie und alle anderen: oldie hatte einen interessanten Link zur Gebührenberechnung eines RA hier rein gestellt, man kann dort die Gebühren bei einem Streitwert von ..... selbst berechnen.
Was ist nun der Streitwert? Der hälftige Verkehrswert? Der hälftige mögliche Erlös?

Hi gf,

da die ganze Immobilie versteigert wird, berechnet sich der Gegenstandswert auch nach dem ganzen Verkehrswert.

Zur "Gebührenminderung" ist es wichtig, dass dem Anwalt sofort Auftrag zur Vertretung im Teilungsversteigerungsverfahren erteilt wird. Ansonsten kann es passieren, dass für ein bisschen vorgerichtliches Larifari eine deutlich höhere Geschäftsgebühr anfällt.

Gruss von der Insel

Danke Inselreif, nochmal nachgefragt: Wie hoch sind eigentlich die RA-Gebühren, wenn es zwar um eine Immobilie geht, aber eine TV erstmal außen vor ist. Die Gegenseite wohnt drin, will nicht raus, will nicht auszahlen usw.. Der RA der Gegenseite schreibt nun in regelmäßigem Abstand schlaue Briefe.
Wird dabei jeder einzelne Schriftverkehr vergütet und wonach richtet sich die Vergütung?

Welchen Wert hat denn die Immobilie?

Moin GF,

Danke Inselreif, nochmal nachgefragt: Wie hoch sind eigentlich die RA-Gebühren, wenn es zwar um eine Immobilie geht, aber eine TV erstmal außen vor ist. Die Gegenseite wohnt drin, will nicht raus, will nicht auszahlen usw.. Der RA der Gegenseite schreibt nun in regelmäßigem Abstand schlaue Briefe.
Wird dabei jeder einzelne Schriftverkehr vergütet und wonach richtet sich die Vergütung?

das kommt darauf an, was Du mit dem Anwalt vereinbart hast. Wenn es keine Vereinbarung (beispielsweise über einen Stundensatz) gibt, kann es durchaus sein, dass er im Moment überhaupt nichts zu seiner Honorierung sagt und irgendwann den Zeit- oder Verkehrswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage für den Streitwert nach BRAGO in den Ring wirft. Das wird dann richtig teuer - insofern würde sich zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen eine Nachfrage Deinerseits durchaus anbieten.

Grüssles
Martin

DANKE

Ups, zu früh gesendet..
@ Inselreif, der Verkehrswert ist ca. 120 TSD.
@ Brille 007, ich selbst habe keinen RA, möchte nur gerne wissen wie teuer es für die Gegenseite kommt, die Antwort paßt trotzdem, danke.

Hi gf,

wenn der Anwalt (vereinbart oder mangels besonderer Vereinbarung, siehe dazu Brilles Post) nach gesetzlichen Gebühren des RVG abrechnet, reden wir hier über eine Spanne von 875,25 bis 4.281,03 in Abhängigkeit von Mandanteninteresse, Vermögensverhältnissen, Schwierigkeit und Umfang. Die meisten Anwälte dürften eine 1,3 Geschäftsgebühr in Rechnung stellen, das wären dann 2.237,56.

Gruss von der Insel

Moin Inselreif, wie kommst du auf die Summe von 2.237,56 € ?

1,3 Geschäftsgebühr VV 2300 aus 120.000 = 1.860,30
Post- und Telekommunikationspauschale VV 7002 = 20,00
19% MWSt auf beides = 357,26

Gruss von der Insel

Tach zusammen, zwar schon länger her, aber leider immer noch ungelöst. Was noch nicht im Detail erörtert wurde, aber angesprochen und da frage ich mal diejenigen, die praktische Erfahrungen haben, ist die Frage der Grundschulden.
Grundschulden müssen, auch wenn sie bereits getilgt wurden, man sagt auch nicht mehr valutieren, aber noch nicht gelöscht sind, vom Bieter bzw. Neueigentümer bei dem Kreditinstitut hinterlegt werden,  z.B. Grundschuld 100.000, davon getilgt 50.000, der Bieter muß die gesamte Summe, also 100.000 hinterlegen.
Es gibt aber Urteile, um dieses Hindernis zu umgehen bzw. zu beseitigen, die besagen, daß jeder Miteigentümer vom dem anderen Miteigentümer die Löschung der Grundschuld verlangen kann.
Der Hintergrund ist der, was einleuchtend ist, daß ein Bieter eher zugreift, wenn er statt 100.000 plus Bietsumme, "nur" 50.000 bietet.
Oha, hoffentlich war das verständlich
:question:

Hi,

um dieses Hindernis zu umgehen bzw. zu beseitigen, die besagen, daß jeder Miteigentümer vom dem anderen Miteigentümer die Löschung der Grundschuld verlangen kann.

nicht vom Miteigentümer sondern vom Gläubiger. Wenn das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen deutlich niedriger valutiert, kannst Du eine Anpassung der Sicherheit verlangen. Die Bank kann irgendwas um die 20% Sicherheitszuschlag verlangen. Alles darüber hinaus ist freizugeben. Allerdings kostet das auch ein Geld und dauert seine Zeit.

Gruss von der Insel

Moin,

die Grundschuld im GB kann nur mit der Zustimmung der beiden Eigentümer reduziert werden, die Bank kann dir zwar eine Bestätigung zukommen lassen, dass es so und so aussihet, aber das geringste Gebot wird dadurch nicht "geringer"...

Gruß Zahltag

Moin, was ich meine und es versucht habe mit meinen Worten zu erklären, ist der "Aufhebungsanspruch" nach BGB § 749, dazu erläutert das LG Stuttgart mit Urteil vom 27.10.06 - Az 27 O 356/06 folgenden Anspruch :
Jeder Miteigentümer kann vom Anderen die Löschung der Grundschuld verlangen, wenn sie nicht mehr valutiert.

Damit ist die Möglichkeit desjenigen erschwert, der meint sich nicht einigen zu müssen, weil Er oder Sie wohnen bleiben will und auch nicht auszahlen will.

Nun, in diesem Zusammenhang folgendes, wie einige Beiträge zuvor erörtert, ist es sinnvoll die Banken einzuschalten, es fehlt mir die Erfahrung (macht ja auch keiner jedes Jahr einmal  :)) wie man ein Anschreiben gestaltet :
Guten Tag liebe Bank, es gibt keine Einigung wegen einer gemeinsamen Immobilie, ich sehe mich gezwungen eine Teilungsversteigerung zu beantragen, möchte aber die getilgten Anteile im Grundbuch löschen lassen, bitte nennen Sie mir Ihre Bedingungen.

Das Thema ist so komplex, daß sicherlich ein einfacher Kreditsachbearbeiter auch nicht unbedingt fundierte Kenntnisse hat, hat denn schon mal jemand mit Banken zu diesem Thema korrespondiert?  

Ja klar, zahltag, und noch schlimmer... die Bank wird die Löschung ebenfalls nicht bewilligen, so lange der Miteigentümer nicht zustimmt, sie macht sich sonst schadensersatzpflichtig.

Man kann die Zustimmung gerichtlich erzwingen aber mal ganz pragmatisch gesehen, wir reden da über Gegenstandswerte, bei denen die Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen.

Gruss von der Insel

Moin,

Man kann die Zustimmung gerichtlich erzwingen aber mal ganz pragmatisch gesehen, wir reden da über Gegenstandswerte, bei denen die Kosten in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen.

ich halte eine nicht valutierte Grundschuld keineswegs für ein Verkaufshindernis. Im Gegenteil: Je nach eigener Finanzlage kann der Erwerber sogar in diese eintreten; wenn er sie nicht (mehr) braucht, lässt er sie löschen.

Würde ich eine Immobilie verkaufen wollen, wäre die dafür eingetragene GS jedenfalls das Letzte, worüber ich mir Gedanken machen würde.

Grüssles
Martin

Moin, der Gedanke ist nicht ganz verkehrt, ich denke aber, der Eintritt in eine bestehende Grundschuld ist eher praktikabel bei einem freien Verkauf.
Bei einer Teilungsversteigerung werden hohe Grundschulden, auch wenn ein Großteil bereits getilgt wurde, als Hindernis angesehen.
Der Bieter muß die gesamten Grundschulden beim Kreditinstitut hinterlegen, die Situation ist also so, daß die Bank dadurch zunächst einmal mehr kassiert,
zumindest für den bereits getilgten Anteil doppelt kassiert, bis der Überschuß aufgeteilt ist.
Das ist mein aktueller Wissensstand, warum das so sein muß habe ich bisher nicht verstanden, es wäre alles einfacher, wenn der Neueigentümer den Kaufpreis zahlt und der oder die Alteigentümer zahlen von dem Kaufpreis noch vorhandene Darlehen ab.

Moin GF,

im Detail kenne ich mich mit Grundschuldfragen zwar nicht aus; ich weiss aber aus praktischer Erfahrung, dass man eine eingetragene und nicht mehr "benötigte" Grundschuld sogar zur Absicherung eines anderen Immobilien-Darlehens einsetzen kann. Sie ist ja nur eine Art "Kreditrahmen", aber keine nominell bestehende Restschuld wie beispielsweise ein noch nicht getilgtes Hypotheken-Darlehen.

Was die Teilungsversteigerung angeht: Die ist dann eine gute Idee, wenn einer der bisherigen Besitzer die bisherige Eigentümergemeinschaft "sprengen" möchte, um hinterher Alleinbesitzer der Immobilie zu sein. Diesem Vorhaben ist jedes "Verkaufshindernis" dienlich, das den Wert der Immobilie auf dem freien Markt behindert. Eine Teilungsversteigerung, an deren Ende ein aussenstehender Dritter die Hütte erwirbt, ist dagegen eine besonders schlechte Idee: Da macht man eine Menge Geld kaputt, hat am Ende noch Schulden für eine Immo, die einem gar nicht mehr gehört - und der Erwerber freut sich über ein Schnäppchen.

Sollte Letzteres Deine Idee (gewesen) sein: Vergiss sie möglichst schnell; Du würdest Dich den Rest Deines Lebens darüber ärgern. Notfalls musst Du eben den Umweg gehen, die Hütte erst einmal selbst zu Deinem Alleineigentum zu ersteigern, um sie hinterher in aller Ruhe und zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen.

Grüssles
Martin