Moin Bitumen,

es gibt keinen einheitlichen Weg für die familienrechtliche (!) Bewertung von Immobilienvermögen. Es gibt aber durchaus - auch unter Richtern - Laienmeinungen wie "Immobilien werden automatisch immer mehr wert". Wir hatten hier vor einiger Zeit einen Fall, bei dem nicht einmal der vor vielen Jahren bezahlte und notariell bestätigte Kaufpreis für das Anfangsvermögen anerkannt wurde; da hiess es "da hast du damals eben zu teuer eingekauft; in Wirklichkeit war die Immobilie nur ABC wert, und daraus ergibt sich jetzt ein Zugewinn von XYZ."

Nichts desto trotz kannst Du Deinen Anwalt ja mal vortragen lassen, was der reine Immobilienwert (die Erwerbskosten wie Makler, Grunderwerbssteuer etc.  zählen nicht dazu) in 2004 war und was der Markt heute hergäbe. Vielleicht nicht mit dem Zusatz "ist heute sogar 45.000 EUR weniger wert als damals" (was eh nix bringen würde, denn negativen Zugewinn gibt's nicht), sondern eher mit einer Beschreibung à la "wenn man ganz grosses Glück hätte, könnte man heute vielleicht einen ähnlichen Preis erzielen wie den 2004 bezahlten."

Rein taktisch könnte man sogar mit einem kleinen Zugewinn winken und dazusagen "natürlich können wir das auch von einem Gutachter klären lassen, aber der kostet Geld, und wenn er feststellt, dass der Wert heute geringer ist, gibt's garnix".

Aber seriös kann Dir hier niemand sagen, wie Du den Wert gerichtsfest abschätzen kannst, denn da gibt es kein standardisiertes Verfahren. Und Gutachter können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Grüssles
Martin

Hallo Bitumen,

in Ergänzung zu Martin:

Kreditaufnahme war 155 T€ aktuelle Restschuld ist Ende 2014 ca. 85 T€.

Die Wertsteigerung ergibt sich in diesem Fall weniger durch den Wert der Immobilie an sich, sondern durch die Verringerung der Schulden um insgesamt siebzigtausend Euro, von denen der Löwenanteil in die Ehezeit fällt, nämlich: Differenz zwischen dem Schuldenstand bei Eheschließung im Jahr 2007, und den genannten 85.000 Euro. Der Netto-Wert der Immobilie (und letztlich kommt es nur darauf an) ist also sogar dann deutlich gestiegen, falls sich der Richter dazu breitschlagen lässt, den offenbar verringerten Marktwert der Bude teilweise anzuerkennen.

Den Fall eines unter den Tisch fallenden Zugewinns werden wir hier also m.E. wohl eher nicht sehen. Nehmen wir mal an, die in die Ehezeit fallende Schuldentilgung hätte einen Wert von 55.000 Euro. Einigt man sich auf "die Bude ist heute auf dem Markt genau so viel wert wie damals", dann wird der Zugewinn halt aus den 55.000 Euro berechnet. Einigt man sich z.B. auf "die Bude ist heute auf dem Markt 25.000 Euro weniger wert als damals", dann wird der Zugewinn halt aus 30.000 Euro berechnet. Und meint der Richter in seiner unermesslichen Weisheit und Güte, "die Bude ist heute eine halbe Fantastillion mehr wert als damals" ... ach, lassen wir das.

Geld wird deine Ex jedenfalls auf alle Fälle bekommen; und somit besteht die Kunst darin, ihr ein Angebot zu unterbreiten, von dem sie annehmen muss, dass im Streitfall ein eventueller Mehrertrag zu ihren Gunsten durch die für diesen Streit nötigen Kosten (Gutachten, Anwalt, Gericht) mehr als aufgefressen würde. Ja, das wird teurer für dich, als du es gerne hättest; aber mutmaßlich noch teurer, und außerdem riskanter für dich, ist der Weg über Gutachten und Gericht. Wenn's richtig dumm läuft, haben am Ende du und deine Ex gar nix außer Schulden, aber mindestens einer der beteiligten Juristen hat einen neuen Porsche.

Anschließend bleibt dir bei deinem Vorschlag an die Ex dann nur noch, zu hoffen und zu beten, dass sie ihr Hirn in genügendem Maße einschaltet, um genau diesen Sachverhalt auch zu erkennen ...

Viele liebe Grüße,

Malachit.

aber mutmaßlich noch teurer, und außerdem riskanter für dich, ist der Weg über Gutachten und Gericht.

...obendrein wenn dazu im Rahmen der Scheidung eine Folgesache anhängig gemacht wird. Dann werden die Kosten gegeneinander aufgehoben, egal welche sinnlosen Irrsinnsanträge der Anwalt Deiner Ex stellen mag - Du zahlst Deinen Anwalt komplett selbst und das nach dem Wert dieser Phantasiesummen (und lass Deine Ex noch VKH bekommen, dann lacht sie sich wirklich eins).
Nicht ganz verkehrt könnte sein, zeitnah zum Scheidungsantrag eine Marktwerteinschätzung anfertigen zu lassen. Die ist zwar für das Gericht unbeachtlich aber gibt immerhin eine Richtung vor.

Gruss von der Insel

vielen Dank für die leider nicht sehr ermutigenden Aussagen....d.h. dann also, dass auch ein jetziger Verkauf zu Marktbedingen keinerlei Rechtssicherheit bietet und die finanzielle Auswirkung weiterhin offenbleibt.....

na denn, da muss ich dann wohl durch.

danke euch

Moin Bitumen,

vielen Dank für die leider nicht sehr ermutigenden Aussagen....d.h. dann also, dass auch ein jetziger Verkauf zu Marktbedingen keinerlei Rechtssicherheit bietet und die finanzielle Auswirkung weiterhin offenbleibt.....

von einem Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt würde ich Dir abraten: Damit kapitalisierst Du den Zugewinn - aber wirfst trotzdem gleichzeitig die Frage auf, ob Du mutwillig Vermögen vernichtet hast, um Deiner Ex zu schaden. Auch auf solche Dinge stürzen sich Anwälte, um lange und teuer darüber zu streiten.

Wie @Malachit bereits schrieb, wird es schon allein wegen der während der Ehezeit erfolgten Kredittilgung nicht möglich sein, einen Zugewinn zu bestreiten. Auch eine nominelle Wertminderung über 10 Jahre um ein Viertel wird Dir kaum jemand glauben wollen, denn aktuell besteht allein aufgrund der Mini-Hypothekenzinsen ein echter Verkäufermarkt, wenn Deine Hütte nicht gerade am Ende der Welt liegt, verwohnt ist und überteuert gekauft wurde.

Hättest Du die Kohle, mit der Du während der Ehezeit den Kredit getilgt hast, auf ein Konto gelegt, müsstest Du sie jetzt auch teilen. Und hättet Ihr sie schon zu Ehezeiten ausgegeben, hättet Ihr eben damals schon gemeinsam was davon gehabt.

Grüssles
Martin

Hallo Bitumen,

Auch eine nominelle Wertminderung über 10 Jahre um ein Viertel wird Dir kaum jemand glauben wollen, (...) wenn Deine Hütte nicht gerade am Ende der Welt liegt, verwohnt ist und überteuert gekauft wurde.

Ein Viertel Wertverlust ist zwar tatsächlich unwahrscheinlich, aber in manchen Regionen eventuell doch plausibel.

Martins Aussage ist sicher völlig richtig für die "gefragten" Großstädte wie Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München usw.; aber die lokalen Gegebenheiten bei dir vor Ort können völlig andere sein. In einigen kleineren Städten, insbesondere im Osten der Republik, aber auch in etlichen Gegenden von Nordrhein-Westfalen, befanden sich die Immobilienpreise seit 2007 im Sinkflug und haben sich erst seit 2012 wieder einigermaßen stabilisiert.

Was im Klartext bedeutet, dass das örtliche Preisniveau u.U. tatsächlich deutlich niedriger sein könnte als am Tag deiner Eheschließung; also informiere dich, wie die allgemeine Immobilienpreisentwicklung bei dir vor Ort gewesen ist. Weniger im Hinblick auf die eigentliche Gerichtsverhandlung (Richter kriegen es gerne in den falschen Hals, wenn man sie über solche Tatsachen zu belehren versucht), sondern im Hinblick auf die Verhandlungen mit deiner Ex im Vorfeld.

Viele liebe Grüße,

Malachit.

ich habe jetzt mal bei Immobilienscout24 und Immowelt reingeschaut. Mein damaliger Makler hat wohl die Wahrheit gesagt. Selbst aktuell liegen Wohnungen, die 10-15% größere Wohnflächen haben und sogar erst Baujahr 2010/2011 sind bei rund 170 T€. Ich verstehe nicht, warum die reine Tilgungsleistung als Zugewinn zu definieren ist, da sich mein Gesamt-Vermögen ja letztendlich nicht erhöht hat. Für die Durststrecken, in denen die Wohnung nicht vermietet werden konnte und die Tilgung und Zinsen trotzden zu zahlen waren, hat meine Frau keinerlei Unterstützung gegeben, da die Wohnung ja meine Sache sei und ich musste mir immer wieder woanders Geld besorgen (Eltern, Freunde)

Leider ist meine NochFrau zu keinerlei Gesprächen bereit, da sie alles über ihren Anwalt klären lassen will

Frage:

Ich nehme mal den schlimmsten Fall an, dass ich die Hälfte der Tilgungsleistung seit Ehebeginn an meine Holde abdrücken muss, besitze dieses Geld aber nicht und die Bank ist auch nicht bereit den Kredit aufzustocken. Muss ich die Wohnung dann verkaufen um zahlungsfähig zu werden und wie lange hätte ich Zeit um das Geld zu besorgen. So ein Wohnungsverkauf ist ja nicht in wenigen Wochen über die Bühne, wenn noch ein halbwegs vernünftiger Preis erzielt werden soll.

Moin Bitumen,

Ich nehme mal den schlimmsten Fall an, dass ich die Hälfte der Tilgungsleistung seit Ehebeginn an meine Holde abdrücken muss, besitze dieses Geld aber nicht und die Bank ist auch nicht bereit den Kredit aufzustocken. Muss ich die Wohnung dann verkaufen um zahlungsfähig zu werden und wie lange hätte ich Zeit um das Geld zu besorgen. So ein Wohnungsverkauf ist ja nicht in wenigen Wochen über die Bühne, wenn noch ein halbwegs vernünftiger Preis erzielt werden soll.

wie bereits gesagt: Niemand kann hier seriös eine Gleichung vorlegen, an deren Ende eine Zahl steht, mit der Deine DEF einverstanden sein MUSS; dafür gibt es in diesem ganzen Spiel einfach zu viele Unbekannte.

Man kann Dir allerdings nur raten, neben dem vorhersehbar auszugleichenden Zugewinn nicht auch noch zusätzlich Geld für Gutachter, Gerichts- und Anwaltskosten zu verbrennen. Sinnvollerweise bietest Du Deiner Ex also einen Betrag an, der (auch für ihren Anwalt und sonstige Berater) verlockend genug ist, einer aussergerichtlichen Lösung zuzustimmen. Wenn Dir eine 170-TEUR-Wohnung bereits zur Hälfte gehört, kannst Du die Hypothek dafür auch aufstocken.

Vor allem: Befasse Dich nicht mit Fragen wie der, dass Deine DEF während der Nicht-Vermietung kein Geld zugebuttert und sich auch sonst nicht für die Hütte interessiert hat. Am Ende einer Ehe wird nur Zugewinn verteilt, keine Gerechtigkeit.

Grüssles
Martin

Hallo Bitumen,

Ich verstehe nicht, warum die reine Tilgungsleistung als Zugewinn zu definieren ist, da sich mein Gesamt-Vermögen ja letztendlich nicht erhöht hat.

So isses ja nicht. Was hinsichtlich der Immobilie in den Zugewinnausgleich einfließt, ist die Differenz zwischen den folgenden beiden Werten:

• Marktwert der Immobilie im Jahr 2007, abzüglich Schuldenstand im Jahr 2007
• Marktwert der Immobilie im Jahr 2014, abzüglich Schuldenstand im Jahr 2014

Problem dabei: Nur die beiden Größen "Schuldenstand im Jahr 2007 / im Jahr 2014" sind unstrittig, denn sie gehen aus den Kontoauszügen der Bank hervor. Über die beiden Größen "Marktwert der Immobilie im Jahr 2007 / im Jahr 2014" kann man trefflich (und vor allen Dingen: kostenpflichtig) streiten ...

Nichts desto trotz solltest du gegenüber der Ex ungefähr die folgende Argumentationslinie fahren:

• Im Jahr 2004 hatte die Immobilie einen Marktwert von 210.000 Euro (Kaufpreis)
• Heute, im Jahr 2014, hat die Immobilie einen Marktwert von weniger als 170.000 Euro (Maklerauskunft im Jahr 2011; aktuelle Vergleichsobjekte laut Immoscout)
• Unter der Annahme, dass der Wertverlust ungefähr linear verlaufen ist, hatte die Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung im Jahr 2007 einen Marktwert von ca. 200.000 Euro.
• Während der Ehezeit ergab sich somit ein Wertverlust von ca. 30.000 Euro.
• Demgegenüber hat sich der Schuldenstand während der Ehezeit um 55.000 Euro verringert (d.h. setze hier bitte die echte Zahl ein, die 55.000 Euro hatte ich ja nur geschätzt)
• Somit bleibt noch ein realer Zugewinn von 25.000 Euro; d.h. es gehen 12.500 Euro an die Ex.

Stelle dir diese Liste statt mit meinen teilweise geschätzten Zahlen mit "deinen" Zahlen zusammen, und überlege dir außerdem, bis zu welcher Grenze du gegenüber der Ex verhandlungsbereit bist. Geh' ruhig davon aus, dass sie dein erstes Angebot rundheraus ablehnen wird, also schätze zunächst lieber ein wenig zu deinen eigenen Gunsten, ohne dabei unrealistisch zu werden; nachgeben kannst du dann immer noch. Du solltest halt nur wissen, wo deine Schmerzgrenze ist, ab der du es lieber auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen würdest.

Ob sie dann am Ende auf dein (nachgebessertes) Angebot eingeht, kann kein Mensch vorhersagen. Nur solltest du ihr in den Verhandlungen klarmachen, dass sie einen mit dir ausgehandelten Betrag ohne jegliche juristische Scherereien bekommt - will sie mehr, dann muss sie dafür vor Gericht, d.h. es dauert seine Zeit, es kostet auch ihr Geld, und der Ausgang ist auch für sie selbst ungewiss. Denn sollte der Richter entscheiden, dass sie sogar weniger zu bekommen hat als zunächst "freiwillig" von dir angeboten, dann gilt natürlich auch in diesem Fall des Richters Wort ...

Falls es noch andere offene Baustellen im Zuge der Scheidung zu beackern gibt (z.B. Unterhalt), dann ließe sich ggf. auch dieses in die Verhandlungen einbringen, im Sinne eines Gesamtpakets: Dein Entgegenkommen auf dieser Baustelle gegen ihr Entgegenkommen auf einer der anderen Baustellen, oder so ähnlich.

Viele liebe Grüße,

Malachit.