Moin UI,

Dein Vorhaben kann funktionieren - muss aber nicht. Je nach Bissigkeit des Gegenanwaltes hast Du mit einer solchen Aktion möglicherweise unermesslichen Reichtum geschaffen (der dann mit Deiner DEF zu teilen wäre) oder versucht, Vermögen zu vernichten (was Dir beim Zugewinnausgleich dann ebenfalls auf die Füsse fällt). Mit "selbstgenutzt" oder "vermietet" hat das wenig bis nichts zu tun.

Ob Dein Vorhaben eine gute oder schlechte Idee ist, kann man von hier aus also nicht sagen. In der Regel erhöhen Immobilien jedenfalls die Streitlust von Gegenanwälten, weil hohe Streitwerte auch ihre Honorare kräftig anschwellen lassen. Was spricht dagegen, die Scheidung zügig durchzuziehen und den Immobilienverkauf bis dahin zu vertagen?

Grüssles
Martin

Hallo Martin,
danke für Deine Einschätzung. Nun, dafür spricht zunaechst eine Bruttorendite > 5% und soweit ich weiss bin ich ja verpflichtet mein Vermögen bestmöglich anzulegen!? Der Zugewinn ist in erster Linie aus der Wertsteigerung meines Hauses entstanden, das ich mit viel Eigenleistung aufgepäppelt und weitgehend abbezahlt hab. Da ich es vor der Eheschliessung gekauft hab, fallen die Kaufnebenkosten von damals (15TEUR) beim Anfangsvermoegen offenbar ja unter den Tisch. Mir schien es deshalb gerade jetzt der richtige Zeitpunkt im Ausgleich das Endvermögen so zu berichtigen. Illoyalität kann einem da doch niemand ernsthaft vorwerfen oder?
Gruß
Unintended

Moin UI,

danke für Deine Einschätzung. Nun, dafür spricht zunaechst eine Bruttorendite > 5% und soweit ich weiss bin ich ja verpflichtet mein Vermögen bestmöglich anzulegen!?

nö, das bist Du nicht; mit DEINEM Vermögen kannst Du tun und lassen, was Du magst. Nur eben nicht mit gemeinsamem Vermögen.

Der Zugewinn ist in erster Linie aus der Wertsteigerung meines Hauses entstanden, das ich mit viel Eigenleistung aufgepäppelt und weitgehend abbezahlt hab. Da ich es vor der Eheschliessung gekauft hab, fallen die Kaufnebenkosten von damals (15TEUR) beim Anfangsvermoegen offenbar ja unter den Tisch.

in der Tat; zur Berechnung des Zugewinns wird lediglich die Differenz zwischen Wert zum Stichtag (Zustellung des Scheidungsantrags) und Wert am Tag der Eheschliessung gebildet; davon musst Du die Hälfte abgeben. Auch wenn es diese Hälfte gar nicht mehr gibt.

Mir schien es deshalb gerade jetzt der richtige Zeitpunkt im Ausgleich das Endvermögen so zu berichtigen. Illoyalität kann einem da doch niemand ernsthaft vorwerfen oder?

darauf, was Dir irgendwer vorwerfen könnte, hat dieses Forum keinen Einfluss. Wenn Deine DEF und ihr Anwalt Dir Illoyalität oder Vermögensvernichtung vorwerfen wollen, werden sie es tun. Notfalls mit den abenteuerlichsten Begründungen. Entscheidend dabei ist nicht, was "wahr" ist, sondern was von einem Gericht geglaubt wird. Manchmal ein himmelweiter - aber teurer - Unterschied.

Grüssles
Martin

Ok,
Martin rät wegen Unwägbarkeit gegnerischer Angriffe und gerichtlicher Entscheidungen vom Kauf ab.
Weitere Meinungen oder Erfahrungen?

Moin UI,

warm frägst Du nicht Deinen Anwalt, ob er Dir aufgrund seiner Einschätzung

Anwalt, der meinte es waere ok und durch die Kaufnebenkosten liessen sich u.U. sogar ein paar Euro beim Zugewinnausgleich später sparen. Die Kosten der Finanzierung (80%-Fremdkapital) würden die Mieteinnahmen soweit drücken, dass mein bereinigtes Nettoeinkommen kaum steigen würde.

schriftlich gibt, dass dieser Immobilienkauf keine Nachteile für Dich beinhaltet? Den kannst Du bei einem Beratungsfehler dann zumindest haftbar machen. Ich bin aber sehr sicher, dass er Dir diese Garantie nicht geben wird - aus gutem Grund.

Wir betreiben hier nur Erfahrungsaustausch; keine Rechtsberatung. Was also würde Dir eine Auskunft von Dir unbekannten (und nicht haftbar zu machenden) Usern eines Internet-Forums à la "mach das ruhig, keine Gefahr" nützen, wenn Deine Ex und ihr Anwalt anschliessend das volle Zugewinn-Instrumentarium auspacken und Dich finanziell an den Eiern aufhängen? Denn DAS ist die grosse Unbekannte in diesem Spiel. Und die kann hier niemand mit einer Verlässlichkeit einschätzen, die Dich vor Fehlentscheidungen bewahrt. Und deren Folgen trägst Du ganz allein.

Erfahrene Juristen wissen: Vor Gericht bekommt man nicht Recht, sondern ein Urteil. Wie Zugewinnfragen juristisch bewertet werden können, kannst Du ganz aktuell beispielsweise >>>HIER<<< nachlesen.

Grüssles
Martin

Hallo UI76

Da du gerne noch eine 2. Meinung hättest, hier meine:
Sie ist mit der von Brille 100% identisch.

Theoretisch hat das keine negativen Auswirkungen.
Praktisch wird sich die Hyänenmeute diese Beute nicht entgehen lassen.
Und bei dem Rat deines Anwaltes solltest du berücksichtigen, dass auch er zu den Hyänen gehört, die von solch einem Streit leben.

Er wird dir also aus eigenem finanziellem Interesse raten, dieses Risiko einzugehen.

Moin

Einen Nachteil sehe ich auf jeden Fall: Durch den Ertrag der Immobilie steigt Dein Einkommen. Da es zu Ehezeiten angeschafft wurde, würden auch zukünftige Ertragssteigerungen als in der Ehe angelegt gewertet werden und in eine EU-Berechnung einfliessen.

Kannst Du es nicht so machen, die Zustellung des Scheidungsantrages abzuwarten?

Gruss oldie

Hallo oldie,
wie bei den meisten vermeintlich guten Gelegenheiten im Leben würde ich sagen nein. Wenn ich bis kommenden Dienstag nicht die Finanzierungsbestaetigung der Bank vorlege, erlischt die Reservierung beim Makler und das Objekt wird wieder angeboten. Die Wohnung ist wirklich toll, wuerd glatt selber einziehen, wenn sie nicht noch auf Jahre vermietet wäre.
Aber wäre das denn möglich? Ich mein, mir im Falle des Erwerbs die Kaufnebenkosten fiktiv beim Zugewinn zuzurechnen und gleichzeitig die Hand wegen mehr EU aufzuhalten? Da bin ich ja doppelt der Dumme :question:

@ Beppo: Ihr alle seid ja meine zweite Meinung 🙂 seit der Trennung Ende März lese ich täglich hier im Forum - wenn ich eins gelernt hab, dann dass man zwar einen eigenen Anwalt haben, ihm aber nicht alles glauben sollte..

Moin UI,

Aber wäre das denn möglich? Ich mein, mir im Falle des Erwerbs die Kaufnebenkosten fiktiv beim Zugewinn zuzurechnen und gleichzeitig die Hand wegen mehr EU aufzuhalten? Da bin ich ja doppelt der Dumme :question:

im deutschen Familienrecht ist (fast) alles möglich. Wobei das bei den Kaufnebenkosten ja nicht einmal abseitig wäre: Immerhin werden die in der Regel von Geld bestritten, das vorher "da" und mithin Teil des zu verteilenden Zugewinns war.

Wieviel EU am Ende ausgeurteilt wird, hängt von etwa unzähligen Faktoren ab, von denen ein wesentlicher die Fortschreibung der ehelichen Rollenverteilung ist. Mit dem Kauf einer Immobilie während der Trennungszeit hängst Du Dir jedenfalls ein fettes Schild mit der Aufschrift "hier ist viel zu holen!" um den Hals; ganz egal, wieviel von der Hütte eigen- bzw. fremdfinanziert ist. Wie sich das konkret auswirkt, hängt massgeblich von Deiner DEF ab: Kann und will sie Dich leben lassen - oder gehört sie zum Stamme "ich-will-nur-was-mir-zusteht"? Das kannst allein Du selbst beantworten.

Nur eben: Wenn erst einmal vor Gericht um diese Dinge gestritten wird, geht es weder um Logik noch um Gerechtigkeit. Insofern halten erfahrene Hasen Deinen Plan eben für (hoch) riskant.

Grüssles
Martin

Gehe zukünftig bei all deinen Aktivitäten davon aus, dass du Gewinne ganz oder in Teilen abzugeben, Kosten aber alleine zu tragen hast.

Moin

Wie sieht es mit ertragsreduzierenden Maßnahmen aus? Reparaturen, Sanierung, Zinsgestaltung des Kredites?

Gruss oldie

Hi unintended76 !
Also mal ganz unabhängig von den Unwägbarkeiten, die Dir ein solcher Schritt in Bezug auf Deine Scheidung beschert, kann ich Dir momentan nur dringend von einem solchen Investment abraten - erst recht, wenn Du nur 20% Eigenmittel einbringen kannst. Ich befasse mich von Berufs wegen mit diesem Thema und spiele jetzt mal Orakel: Alle Finanzierungen, die über die 50%-Grenze hinausgehen, werden ihren Eigentümern aufgrund der massiven Markt-Verwerfungen, denen wir uns in Kürze gegenübersehen werden, um die Ohren fliegen.
Und dann bist Du unterm Srich womöglich sogar doppelt angesch....! Einmal gerupft im Rahmen der Scheidung und anschließend "enteignet" durch die finanzierende Bank. Dann ist die Hütte weg und die (Rest)schulden bleiben Dir.
Und hör nicht auf die derzeitigen Sirenengesänge, dass angesichts der Eurokrise eine Investition in Immobilien der Stein der Weisen sei - weil der Wert der Hütte dann durch die Wolken ginge und die Schulden sich quasi in Luft auflösen würden. Ein Blick in die Geschichtsbücher zeigt deutlich, dass das so noch niemals abgelaufen ist - und auch diesmal nicht so ablaufen wird. Weitaus realitätsnäher sind da die jüngsten Schicksale diverser Ex-Immo-Besitzer in den USA oder Spanien.
Krisenfausregel Nr.1:  Sachwerte (und das bitte schön breit gestreut auf verschiedene Assetklassen) anschaffen, soweit man sie cash bezahlen kann! Finanzierungen unter allen Umständen vermeiden oder zumindest sehr niedrig halten.
Noch schlimmer als Schulden für z.B. Immobilien sind eigentlich nur noch Schulden, denen gar kein Gegenwert gegenübersteht (Leasing, Verbraucherkredite, Teilzahlungskauf, etc.)
Unter dem Strich: Lass es!
LG
PdG

Moin pdg.
Ich möchte Dir ein wenig widersprechen! Zum grs für und wider in der jetzigen persönlichen Situation eine Immobilie zu kaufen ist schon was geschrieben worden. und das ist ja auch nicht eindeutig.

Aber den Zeitpunkt, jetzt ein fremdfinanzierte Immobilie zukaufen, kann man so nicht per se verteufeln. Durch die nicht vermeidbare Inflation werden Sachwerte wichtig und die Fremdfinanzierung profitiert auch davon. Wichtig für den TO ist, dass der Finanzierungsplan steht, und er in keinem denkbaren Szenario dazu gezwungen wird, die Immobilie notzuverkaufen. Auch sollte der TO eine Kalkulation besitzen, die einen Risikopuffer nach Auslauf der zinsbindung vorsieht, da anzunehmen ist, dass dann (deutlich) höhere Zinsen als jetzt zu bezahlen sind.

Und wenn das alles passt, dann bleibt noch das Mantra der Immobilienanlage: Lage, Lage, Lage der Immobilie.

Mein Fazit: grs ist der Zeitpunkt, eine fremdfinanzierte Immobilie zu kaufen gar nicht so schlecht, die pers Situation allerdings überdenkenswert

ich wünsche einen erfolgreichen Tag, toto

Es ist ja auch nicht so, dass ich die Wohnung nicht mit Eigenkapital finanzieren könnte, es schien mir wegen der noch immer niedrigen Zinsen, die ja vorerst auch die Erträge im Hinblick auf den Unterhalt niedrig halten eben sinnvoller.. Im Moment liegt ein kleiner sechsstelliger Betrag aus dem Verkauf meines Hauses auf dem Konto  und auch die besten Tagesgeldkonten liefern kaum mehr als Inflation und Kapitalertragssteuer wieder vernichten. Gute Objekte gibt es grade kaum am Markt aber Eure Warnungen machen mich doch sehr unsicher.. Die Gelegenheit besteht halt jetzt, wann die Scheidung rechtshängig oder durch ist, kann wohl im Moment auch niemand wissen..
Gruebelgruesse an Euch alle

Hi Toto!
Da könnt ich jetzt ne ellenlange Abhandlung dazu schreiben ... aber die gehört dann wohl eher in ein Wirtschaftsforum.
Und nachdem es hier ja mal primär um andere Dinge geht, will ich dann mal nicht den Thread verbiegen. 😉

@ unintended76 :
Solltest Du speziell was dazu wissen wollen, kannst mir aber gerne ne PN schreiben.

servus
PdG

Da könnt ich jetzt ne ellenlange Abhandlung dazu schreiben .

na, ich doch auch 😉

aber da offenbar wir zwei wie auch der TO ein wenig ahnung davon haben

Hintergrund: Immobilieneigentum war mir immer wichtig in meinem Vorsorgemix aber als sich meine Frau mit den beiden Kindern im Frühjahr von mir trennte, hab ich mein fast abbezahltes Haus verkauft.

gibt es wahrscheinlich unterschiedliche Auffassungen dazu. Also wenn der TO dazu Unterstützung braucht, dann nur zu, vielleicht in einem anderen Thread.

Aber viel wichtiger ist ihm ja der Zeitpunkt des Immobilienkaufs in Verbindung mit Trennung und Zugewinnberechnung. Dazu hat er ja durchaus Hinweise bekommen.

Beste Grüße, Toto

Moin UI

auch die besten Tagesgeldkonten liefern kaum mehr als Inflation und Kapitalertragssteuer wieder vernichten.

das sind durchaus vernünftige Argumente - aber um die geht es nicht bei der Zugewinnberechnung; dort geht es um Profitmaximierung. Und wenn die Kohle aus Deinem Immobilienverkauf erst mal in einer anderen Immobilie steckt, darfst Du Dich mit etwas Pech am Ende mit irgendwelchen Gutachtern herumschlagen, die dieser Wohnung einen weit höheren Wert als den bezahlten Kaufpreis attestieren - womit Du dann noch zu Ehezeiten einen mit Madame zu teilenden Vermögenszuwachs geschaffen hast.

Ein Beispiel: Ich war in einer ähnlichen Situation, mit meiner damaligen LG und heutigen Ehefrau ein Haus kaufen zu wollen. Um die vorgenannten Probleme zu vermeiden (ich kenne die Dollarzeichen in den Augen meiner Ex, wenn irgendwo Geld zu holen ist), haben wir das Konstrukt gewählt, dass das Haus grundbuchtechnisch meiner LG gehört, die mir wiederum ein lebenslanges Nießbrauchsrecht dafür einräumte. Meine Madame und ihr Anwalt haben daraufhin einen Versicherungsmathematiker beauftragt, der meine statistische Lebenserwartung ausrechnen liess (ich glaube, es waren 78,3 Jahre). Daraufhin wurde der Wert meines Nießbrauchsrechts auf den Cent genau ausgerechnet - und Madame wollte die Hälfte davon haben, weil dieser "Wert" ja noch zu Ehezeiten entstanden sei. Dass sie am Ende keinen Cent davon bekommen hat, steht auf einem anderen Blatt - aber Du siehst, welche Fallstricke lauern können, obwohl man doch nur vernünftigerweise weiche Euros in harte Immobilien umtauschen wollte.

Was davon Deine Ex im Zweifelsfall auspacken würde, kann niemand sagen. Sicher ist nur: Wenn sie ebenfalls Dollarzeichen in den Augen hat, wird es nicht (mehr) um "wirtschaftliche Vernunft" gehen. Zumindest nicht in Deinem Sinne...

Grüssles
Martin