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vatersein.de - Forum 19. November 2017, 22:33:07 *
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Autor Thema: Umgang mit Immobile / Verkauf oder Halten?  (Gelesen 3668 mal)
mcxks
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Beiträge: 22


« am: 19. Juni 2017, 17:46:40 »

Hallo zusammen,

der Umgang mit unserer Immobilie nach Trennung macht mir einige Kopfschmerzen und ich freue mich über jede Meinung und fundierten Ratschlag. Im folgenden die Ausgangslage:

- Wir sind aktuell seit 6 Jahren verheiratet (noch)
- Trennungsankündigung meiner Frau im August 2016, ihr Auszug zum Neuen im November 2016 (= Beginn Trennungsjahr)
- In 2015 hatten wir ein Haus gekauft, in das wir gerade mal 6 Monate vor ihrer Trennungsankündigung eingezogen waren.
- Ich wohne seitdem alleine dort bzw. mit den Kindern, wenn sie bei mir sind.

Zur Immobilie und Finanzierung:
- Mehr als 100% Finanzierung (weil Zinsen niedrig und die Bank mitging)
- Grundbuch und Darlehen stehen wir beide drin
- Restschuld 260.000 EUR
- Aktueller Wert lt. Kurz-Gutachten ca. 220.000 EUR (entspricht auch meiner Einschätzung des aktuellen Marktpreises)

Die Frage ist nun, was passiert mit der Immobile und wann (und wann - vor/nach Scheidung)?

Variante 1:
- Wir verkaufen das Haus und bleiben auf 40 TEUR Restschulden plus Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank (ca. 15 TEUR) sitzen
- Danach ist das Haus weg und wir haben ca. 55 TEUR Schulden. FRAGE: hat dann jeder von uns diese Schulden? Das zu wissen wäre wichtig als Argumentationshilfe für die unten beschriebene Variante 2.

Variante 2:
- Ich übernehme das Haus komplett (Grundbuch + Darlehen), sofern die Bank da mitspielt und meine Frau aus dem Darlehensvertrag entlässt (nehmen wir hier mal an).


Fragen:

- Ich würde mit Variante 2 meine Frau ja vor ca. 55/2 TEUR Schulden "bewahren", die ihr beim Hausverkauf entstehen würden. Außerdem übernehme ich das komplette Risiko der kompletten Restschulden, für den Fall sich - aus welchen Gründen auch immer - zahlungsunfähig würde. Wie kann ich das in einen guten "Deal" für mich überführen? Ich übernehme das Haus und sie zahlt mir noch rund 25 TEUR obendrauf? (oder wir verrechnen das mit Hausrat o.ä. gegen). Emotional würde sie da erstmal nicht drauf eingehen, aber faktisch fände ich das fair für beide und das würde sie letztlich vermutlich auch einsehen.

- Mal angenommen, wir (also die Bank, meine Frau und ich) einigen uns auf Variante 2 (egal, ob mich meine Frau quasi "auszahlt" oder nicht) - sollten wir das noch vor der Scheidung regeln? Oder danach? Oder ist das egal? Und warum?


Ich selbst hänge nicht übermäßig am Haus (emotional) und würde einen Verkauf gelassen sehen. Allerdings sprechen aus meiner Sicht ein paar Gründe dafür, es zu halten (Vermeidung Restschulden, spätere Vermietung, Anlage, für die Kinder, usw.).

(Und NEIN, ich möchte das Haus nicht gemeinsam mit meiner Ex behalten und gemeinsam vermieten...)


Danke










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AnnaSophie
_AnnaSophie
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Beiträge: 2.359


« Antwort #1 am: 19. Juni 2017, 19:13:20 »

Hallo,

wenn die Bank mitspielt kannst du deiner Nochfrau anbieten, dass du gegen Zahlung von 55.000/2 das Haus übernehmen würdest.

Wenn sie das nicht möchte würdest du einem Verkauf zustimmen. Damit würden bei ihr ebenfalls 55.000/2 an Schulden hängen bleiben (sofern sich die Bank nicht allein nur an dich hält, weil du mehr verdienst?!)

Allerdings würdest du dann keine Erhöhung des Einkommens durch den Wohnwertvorteil haben. Damit würde der Unterhalt für die Kinder zwangsläufig niedriger ausfallen.

Hast du den Wohnwertvorteil und die zus. Altersvorsorge sowie Zinszahlung mal gegenübergestellt was das dein Einkommen erhöht, wenn es a) bleibt wie es ist, dass du nur 50 % davon hast oder 100% hast, wenn du das Haus alleine besitzt?

Wie alt sind die Kinder?
Arbeitet die KM Vollzeit/Teilzeit/gar nicht?

Wie hoch ist die Kreditbelastung? Kannst du die alleine tragen, auch mit der Steuerklasse I, die du seit diesem Jahr hast?

Gibt es überhaupt Käufer, die 220.000 € zahlen würden oder würden die auch beispielsweise nur 200.000 € zahlen? Was ist ein realistischer Wert?

Sophie
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mcxks
Schon was gesagt
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Beiträge: 22


« Antwort #2 am: 19. Juni 2017, 20:13:15 »

Hallo,

wenn die Bank mitspielt kannst du deiner Nochfrau anbieten, dass du gegen Zahlung von 55.000/2 das Haus übernehmen würdest.

Wenn sie das nicht möchte würdest du einem Verkauf zustimmen. Damit würden bei ihr ebenfalls 55.000/2 an Schulden hängen bleiben (sofern sich die Bank nicht allein nur an dich hält, weil du mehr verdienst?!)

Nein, wir haften beide gesamtschuldnerisch.

Allerdings würdest du dann keine Erhöhung des Einkommens durch den Wohnwertvorteil haben. Damit würde der Unterhalt für die Kinder zwangsläufig niedriger ausfallen.

Hast du den Wohnwertvorteil und die zus. Altersvorsorge sowie Zinszahlung mal gegenübergestellt was das dein Einkommen erhöht, wenn es a) bleibt wie es ist, dass du nur 50 % davon hast oder 100% hast, wenn du das Haus alleine besitzt?

Für mich kommt perspektivisch nur 0% oder 100% in Frage, da ich - außer wegen den Kindern - keinerlei Verbindungen zu meiner Ex mehr haben möchte. Also entweder Verkauf oder ich übernehme das Haus. Und das möchte ich so schnell wie möglich und sinnvoll umsetzen.

Wie alt sind die Kinder?
4,7 und 9 - Werden von der KM betreut, ich zahle. Ließ sich leider nur per Anwalt regeln bzw. berechnen, an der Front herrscht derzeit allerdings Ruhe.


Arbeitet die KM Vollzeit/Teilzeit/gar nicht?

Teilzeit, 25 Std / Woche. Die Kinder sind alle im KiGa bzw. Hort. Ich hoffe, dass ich sie irgendwann mal zur Erhöhung ihrer Stunden "motivieren" kann. Trennungsunterhalt für sie zahle ich nicht, hat sie (bislang) nicht geltend gemacht. Wäre auch definitiv vor Gericht gegangen, da ich auf mildernde Umstände hoffen würde (direkt von mir zum Ex gezogen usw.)


Wie hoch ist die Kreditbelastung? Kannst du die alleine tragen, auch mit der Steuerklasse I, die du seit diesem Jahr hast?
Die Kreditbelastung für mich wäre in der Tat an der Grenze, müsste aber gehen (Diskussion mit der Bank...). Entscheidend ist, dass in 9 Jahren ein Teil-Darlehen wegfällt und der restliche Abtrag völlig überschaubar wäre und z.B. bei Vermietung locker reinkäme (ausgehend von heutigen Preisen). Oder einer Wohnung in der Größe (190m2) entspricht.

Gibt es überhaupt Käufer, die 220.000 € zahlen würden oder würden die auch beispielsweise nur 200.000 € zahlen? Was ist ein realistischer Wert?
Meine Annahmen sind m.E. realistisch, da ich den hiesigen Immobilien-Markt recht gut kenne. Genau weiß man es immer erst am Schluss...


Entscheidend für mich nochmal: Sollte ich das vor der Scheidung oder danach regeln bzw. macht das überhaupt einen Unterschied?
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Inselreif
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« Antwort #3 am: 19. Juni 2017, 20:38:01 »

Entscheidend für mich nochmal: Sollte ich das vor der Scheidung oder danach regeln bzw. macht das überhaupt einen Unterschied?
Man muss hier unterscheiden zwischen dem Eigentum an der Immobilie und dem Zugewinnausgleich.

Theoretisch könnt ihr ewig gemeinsam Eigentümer der Immobilie bleiben. Den Zugewinnausgleich könnt ihr nur regeln, so lange er noch nicht verjährt ist (drei Jahre ab Rechtskraft der Scheidung). Ist der Zugewinnausgleich verjährt, müsst ihr auch damit rechnen, dass für die Eigentumsübertragung Grunderwerbssteuer zu zahlen ist, weil das Finanzamt nicht mehr von einer Auseinandersetzung im Rahmen der Scheidung ausgeht.

Regelt ihr es vor der Scheidung, ist die ganze Sache als Paket durch und ihr habt es hinter Euch. Dafür kann sich ggf. die Scheidung in die Länge ziehen.
Regelt ihr es erst später (und ihr müsst Euch da einig sein, sonst läuft es nicht), läuft Euch ggf. die Zeit weg und unnötig Kosten auf. Dafür ist die Scheidung schnell durch, was andere Vorteile hat.
Eine optimale Lösung gibt es da nicht.

Gruss von der Insel
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AnnaSophie
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« Antwort #4 am: 19. Juni 2017, 20:39:24 »

Hallo,

selbst wenn ihr gesamtschuldnerisch haftet darf sich die Bank aussuchen, von wem sie das Geld haben möchte.
Und da du Vollzeit arbeitest würde sie sich vermutlich an dich halten.

Der Wohnwertvorteil kann dir im Moment nur zu 50 % zugerechnet werden, weil euch das Haus gemeinsam gehört. Wenn du das Haus übernimmst kann dir der komplette Wohnwertvorteil (100 %) zugerechnet werden. Das erhöht dann das unterhaltsrelevante Netto, ohne das du mehr in der Tasche hast. Sprich dein Nettoverdienst plus 500 € Wohnhwertvorteil jetzt = unterhaltsrelevantes Netto. Nach Hausübernahme dein Nettoverdienst plus 500 € Wohnwertvorteil = unterhaltsrelevantes Netto. Das kann schon eine Stufe der Düsseldorfer Tabelle ausmachen.

Und wenn das jüngste Kind in die 2. Altersstufe kommt bzw. das älteste in die 3. Altersstufe wird auch mehr Unterhalt fällig.

In 9 Jahren ist dein ältestes Kind 18, da muss gerade neu gerechnet werden. Das mittlere Kind ist das in der 3. Altersstufe, ebenso wie das jüngste Kind.
Und die Düsseldorfer Tabelle steigt regelmäßig.

Bei der Aussage: an der Grenze und 9 Jahre die Höhe der Kreditraten - wäre ich vorsichtig und würde noch einmal genau rechnen.

Angenommen du zahlst jetzt nach der 3.Stufe der Düsseldorfer Tabelle:
9 j.: 337
7 j: 337
4j:  278

bei Erhöhung des Wohnwertvorteils geht es dann evtl. 1 Stufe höher:
9 j: 356
7 j: 356
4 j: 295

Dann kommt in 2 Jahren - zum 6jährigen Geburtstag die Erhöhung des jüngsten auf: 353

Dazu kommen im Zweifelsfall noch der Löwenanteil der Kitakosten.

Und in 3 Jahren wird das älteste Kind 12: 433

Ohne die regulären Anpassungen der Düsseldorfer Tabelle alle 2 Jahre.

Das Haus könnt ihr einer notariellen Scheidungsvereinbarung klären oder ihr könnt es im Scheidungsverfahren machen.
Das liegt an euch. Logischerweise ist es günstiger den Zugewinn ohne Gericht zu klären.

Wenn du nicht übermäßig am Haus hängst würde ich es in der Konstellation vermutlich verkaufen.

Sophie
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Ingo30
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« Antwort #5 am: 19. Juni 2017, 20:55:07 »

Moin MC,

auch wenn Du es schon ausgeschlossen hast: So doof ist eine Vermietung gar nicht. Ich praktiziere dieses Modell z.B. mit meiner Ex-Frau. Das geht natürlich nur wenn man noch Restvertrauen hat und man alles genau notariell regelt.
Das Ganze bietet viel Spielraum. So kann man so z.B. auch eine Kompensation für einen Verzicht auf den Versorgungsausgleich schaffen. Im Zeitraum der Tilgung können z.B. alle Mieteinnahmen Dir zufließen.
Steuerlich seid ihr für das Finanzamt dann eine GbR. Mit den heutigen Steuerprogrammen (z.B. Wieso-Steuer) ist sogar diese Konstellation ohne Probleme abbildbar (besondere Veranlagung).

Aber ansonsten würde ich auch verkaufen. Frag Dich halt auch, ob eine neue Partnerin dort mit einziehen würde / was die Nachbarn sagen etc. (wem das wichtig ist).Meist kommt man dann zu dem Schluss, dass die Nummer dann doch nicht so weitergeht. Gruß Ingo
« Letzte Änderung: 19. Juni 2017, 20:57:02 von Ingo30 » Gespeichert
mcxks
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« Antwort #6 am: 19. Juni 2017, 21:10:04 »

Verzwickt... danke schonmal für die bisherigen Antworten, die ein paar interessante Aspekte eingebracht haben.

Noch ein paar Infos -

Die Erhöhung der Regalbedarfe mit den Jahren ist klar. Das nehme ich so hin. Dafür verringert sich ein Stück weit der Mehrbedarf, wenn Kiga und Hort wegfallen.

Am Haus hält mich auch eins - es liegt im berühmten sozialen Umfeld der Kinder (in der Stadt), während meine Frau aufs Land gezogen ist. Schule und Kita sind weiterhin in der Stadt.
Ich würde es auch als nicht unwahrscheinlich ansehen, dass die Kinder in ein paar Jahren zu mir ziehen wollen würden, wenn sie alt genug und keine Betreuung mehr brauchen. Nein, ich mach mir keine Hoffnungen oder Illusionen, aber wenn's so käme, wärs super.

Eine konkrete Frage zum Wohnwertvorteil:

Wird mir derzeit angerechnet, weil ich im Haus wohne, welches auch meiner Frau gehört. Wenn ich das Haus nun übernehmen würde - welche Rolle spielt der dann überhaupt noch? Ich wohne dann in meiner eigenen Immobilie, die ich selbst zahle. Ist doch dann mein Privatvergnügen, oder wie spielt das dann mit dem Wohnwertvorteil da rein?


Danke!

VG

PS: Ach ja, und das Haus böte natürlich auch ein paar Vorteile für die weitere Lebensgestaltung. Neue Partnerin mit 2 Kindern habe ich auch - theoretisch könnte sie ja irgendwann da einziehen wollen. Das ist für mich im Moment aber nicht so entscheidungsrelevant. Man lernt ja aus seinen Erfahrungen....
« Letzte Änderung: 19. Juni 2017, 21:12:51 von mcxks » Gespeichert
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« Antwort #7 am: 20. Juni 2017, 06:11:43 »

Wird mir derzeit angerechnet, weil ich im Haus wohne, welches auch meiner Frau gehört. Wenn ich das Haus nun übernehmen würde - welche Rolle spielt der dann überhaupt noch? Ich wohne dann in meiner eigenen Immobilie, die ich selbst zahle. Ist doch dann mein Privatvergnügen, oder wie spielt das dann mit dem Wohnwertvorteil da rein?
Der Wohnwertvorteil betrifft immer nur Dein Eigentum bzw. Deinen Eigentumsanteil. So lange Dir die Hütte nur anteilig gehört, wird er Dir auch nur anteilig angerechnet. Gehört sie Dir ganz, dann zählt er auch ganz. Dein Privatvergnügen ist es nicht, denn in den Tabellensätzen sind Ausgaben für's Wohnen angesetzt. Die sparst Du Dir durch das Wohnen im eigenen Haus. Die Fiktion des Wohnwertvorteils ist daher, dass Du Dein Haus regulär vermietest und selbst woanders zu den Tabellensätzen wohnst.

So lange Deiner DEF noch ein Teil der Hütte gehört, schuldest Du ihr für diesen Teil eine Nutzungsentschädigung. Das kann ggf. mit Darlehensraten, Instandhaltungskosten etc. verrechnet oder bei der Einkommensbereinigung für den TU abgezogen werden aber letztlich erhält Deine DEF eine "Miete" für ihren Anteil.

Gruss von der Insel
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Graham
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« Antwort #8 am: 20. Juni 2017, 10:06:46 »

Hallo mcxks,

für die Bewertung deiner beiden Varianten ist wichtig zu wissen, ob sich unter Berücksichtigung des hypothetischen Verlustes beim Hausverkauf (-55.000 €) überhaupt ein positiver Zugewinn bei dir und deiner Frau ergeben würde. Weiterhin sind die Einkommensverhältnisse von Bedeutung.

Falls kein sachlich gutes Verhältnis zwischen dir und deiner Frau besteht und/oder bei negativem Zugewinn deiner Frau und ungünstigen Einkommensverhältnissen ist durchaus auch noch eine dritte Variante denkbar. Sozusagen eine für dich nachteilige Abwandlung der Variante 2.

Gruß
Graham
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« Antwort #9 am: 20. Juni 2017, 10:58:48 »

Du kannst den unrealisierten Verlust von 55/2 nicht Deiner Frau anrechnen, eben weil er nicht realisiert ist. Das wäre unfair, denn sie bekommt ja auch nichts vom Wertzuwachs ab, wenn die Preise in den nächsten Jahren steigen und Du das Haus doch teurer verkaufst.
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« Antwort #10 am: 21. Juni 2017, 11:06:31 »

Moin,

wenn es neben der gemeinsamen Immobilie nicht noch andere "größere" Vermögenspositionen auf deiner Seite oder der Seite deiner Madame gibt, dann wird der Zugewinn, aller Voraussicht nach, bei 0 liegen.
Dann ist es auch egal, wann ihr die Situation löst.
Und am besten selber lösen, ohne Anwälte, die hören schon wieder die Taler klimpern, wenn es um Immobilienwerte geht. 

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