Miethaus zwischen Trennung und Scheidung verkaufen

[California]

Hallo, ich bin neu hier, habe schon länger still mitgelesen.

Meine Frau hat sich von mir getrennt und die Kinder leben bei Ihr.  Wir sind schon länger als ein Jahr voneinander getrennt, die Scheidung ist aber noch nicht durch.

Eine allgemeine Frage habe ich.  Ich selber habe 2 Häuser, wohne in einem , das andere ist vermietet.  Beide Objekte habe ich mit in die Ehe gebracht.  Wie verhält sich das ganze wenn ich mich nun von dem Miethaus trenne, sprich verkaufe?  Die Unterhaltszahlungen an meine Frau und die Kinder nebst Unterhaltung von den beiden Imobilien, Gerichtskosten  kann ich nicht mehr länger tragen. Ich rutsche weiter und weiter ins Minuns.

Wie wird das Gericht das wohl sehen wenn ich das Miethaus verkaufe?  Sagt das nichts da, so geht das nicht..vorehelicher Standart usw.

Für Eure Hinweise bedanke ich mich jetzt schon mal recht herzlich.

[brille007]

Moin California,

natürlich kannst Du eine in Deinem Eigentum stehende Immobilie jederzeit verkaufen. Allerdings kann es sein, dass Dir der Deal dann beim Zugewinnausgleich auf die Füsse fällt: Deine DEF kann dabei die Hälfte der Summe beanspruchen, die sich aus der Differenz zwischen heutigem Verkaufspreis und dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschliessung ergibt. Und der kann - zumindest, wenn sie einen honorargeilen Anwalt hat - durchaus erheblich sein. In einem solchen Fall hast Du dann beispielsweise eine wertlose Bruchbude in die Ehe mitgebracht, deren Wert im Lauf der Ehe explodiert ist. Vielleicht stellst Du einfach mal ein paar konkrete Zahlen ein; dann sehen wir weiter.

Möglicherweise gibt es auch eine Lösung namens Kreditstreckung oder "Tilgungsaussetzung bis zur Scheidung" - eben so, dass weder der Wert des Hauses jetzt kapitalisiert noch das Haus unter Zeitdruck unter Wert verkauft werden muss (was Dir bei einem Gegenanwalt wie oben beschrieben dann auch wieder als "Vermögensvernichtung" auf die Füsse fallen würde).

Grüssles
Martin

[Beppo]

Moin

Allerdings kann es sein, dass Dir der Deal dann beim Zugewinnausgleich auf die Füsse fällt: Deine DEF kann dabei die Hälfte der Summe beanspruchen, die sich aus der Differenz zwischen heutigem Verkaufspreis und dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschliessung ergibt.

Das Problem ist aber nicht auf den Verkauf beschränkt.

Der gegnerische Ra kann in jedem Fall (zu Recht oder nicht) eine Wertsteigerung zwischen Ehebeginn und Ende ins Feld führen.

Das Einzige, was sich durch den Verkauf ändern würde wäre, dass es einen konkreten Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie geben würde.

Wenn du das Haus aber zu seinem Marktwert verkaufst, wirst du aber durch den Verkauf weder reicher noch ärmer, sodass sich beim Zugewinnausgleich keine Änderung ergeben dürfte.

Ein Problem könnte sich eher beim (Ehegatten) Unterhalt ergeben
Die Erträge aus dem Haus könnten als Eheprägend angesehen werden und du genötigt werden weiterhin EU auf Basis der nicht mehr vorhandenen Mieteinnahmen oder fiktiver Kapitalerträge zu bezahlen.

Wenn bisher für die Befriedigung aller Unterhaltsansprüche nicht genug Masse vorhanden wäre, könnte man dann auch leichter an deinen Kapitalstock.

Um das aber genauer sagen zu können, müsstest du ein paar mehr Details liefern.

[Ingo30]

Hi,

wie kompromissbereit ist Deine Frau denn? Kannst Du etwas anbieten um mit ihr eine Scheidungsfolgevereinbarung mit Verzicht auf Zugewinnausgleich und notarieller Gütertrennung ab Unterzeichnung Notarvertrag durchzuführen? Ein guter Anwalt ist hier schon mal eine guter Ansprechpartner. Als Freund des Notarvertrages kann ich nur bestätigen, dass er gerade bei Immobilien und noch halbwegs rational denkenden Parteien eine gute Möglichkeit ist. Gruß Ingo

[brille007]

Moin Beppo,

Der gegnerische Ra kann in jedem Fall (zu Recht oder nicht) eine Wertsteigerung zwischen Ehebeginn und Ende ins Feld führen.

das schrieb ich ja: Ein Verkauf vor der Scheidung würde einen konkreten Anhaltspunkt für den (unteren) aktuellen Zeitwert liefern; wenn der TO die Hütte dagegen noch behalten kann, bis die Scheidung durch ist, ist eine Wertsteigerung ungleich schwieriger zu belegen.

Grüssles
Martin

[neuezeit]

Hi,

dann wäre da noch interessant zu wissen, wieviel Unterhalt Du zahlst und wer das berechnet hat. Gibt es einen Titel?

Welche Gerichtskosten belasten Dich in welcher Höhe? Dein Einkommen?

neuezeit

[United]

Moin,

natürlich kannst Du eine in Deinem Eigentum stehende Immobilie jederzeit verkaufen.

Das gilt nicht uneingeschränkt so ...
... da Ihr noch nicht geschieden seid, kann es durchaus sein, dass ein Notar beim Aufsetzen des Kaufvertrags nach der Zustimmung der Ehefrau fragt (in Abhängigkeit der Gesamtvermögenssituation - basierend auf § 1365 BGB).

Theoretisch wäre es ansonsten möglich, dass Du das Haus an einen nahestehenden Verwandten verscherbelst (und DEF den Verlust aufgrund Zugewinngemeinschaft mittragen müsste).

Besten Gruß
United

[California]

Danke schon einmal für eure Antworten.  Also, wie gesagt, ich habe die beiden Imobilien mit in die Ehe gebracht.  Soweit ich weiss hat meine Frau dann keinen Anspruch auf die Häuser selbst, lediglich auf den Zugewinn.  Dieser Zugewinn soll nun ermittlet werden.  Kann meine Frau den Verkauf (sofern ich mich dazu entschliesse) von dem einen Miethaus verhindern?  Ich wuesste nicht weshalb, bzw wie das gehen sollte... aber ich will mich ja hier schlau machen.
Eine Maklerfirma hat das Miethaus auf ca 150 000.- Euro geschätzt.   ca 35 000.- Kredit ist noch auf dem Miethaus. 32 000 habe ich bereits an Darlehen aufgenommen um Steuern,  notwendige (Reperaturen, Heizöl, Moderniesierungen um die Wohnungen wieder atraktiv zu machen)Unerhaltunsaufwendungen etc für beide Häuser.
In den 32000 ist ein grosser Batzen an Privatdarlehen welches nun zurückgezahlt werden soll, da die Bekannten das Geld selber wieder brauchen Ob und vieviel ich letztendlich fuer das Haus bekomme weiss ich schlussendlich nur wenn ich es definitiv verkaufen würde.  Ich sehe nur wenn das so weiter geht dann rutsche ich immer tiefer in die Schuldenfalle.   Kann ich mit dem Verkauf einen Schnitt machen um so eine Neustart zu beginnen.  Oder sagt das Gericht.. so nicht mein Freund..nicht auf Kosten deiner Frau, bzw der Kinder. 

Muss ich erst abwarten bis die Karre gegen die Wand gefahren ist und ich zum verkauf gezwungen bin... da ich Kredite, notwendige Investiotionen (Reperaturen, Steuern, Gebühren, Heizöl etc) nicht mehr zahlen kann?

Hoffentlich ist das hier alles nicht zu wirr für euch.

 

[Beppo]

Stichtag für den Zugewinnausgleich ist der Tag des Scheidungsantrags und der dürfte ja wohl durch sein, so dass dem Verkauf aus Zugewinnsicht theoretisch nichts im Wege stehen sollte.
Praktisch kann es die Scheidung natürlich komplizierter und damit teurer machen.

Wichtig ist, dass du die Bewegungen möglichst gut dokumentierst.
Besser als in deinem letzten Beitrag, der für mich tatsächlich etwas verwirrend ist.

Mach doch mal selbst ne Aufstellung wie sich deine Vermögenslage zum Stichtag der Heirat (Anfangsvermögen= AV) und Scheidungsantrag (Endvermögen=EV) darstellt.
1. Bekommst du damit selbst eher eine Idee von den Fakten und
2. Ist es dann für uns leichter deinen Gedanken zu folgen und evtl. Fehler zu finden.

[brille007]

Moin California,

wir haben Dir hier einige Szenarien aufgezeichnet; was Deine Ex und ihr Anwalt im Einzelfall daraus machen, weiss hier natürlich niemand.

Ich persönlich würde mich von einer blossen Möglichkeit jedenfalls nicht davon abhalten lassen, das zu tun, was ich für richtig und notwendig erachte; die Einstellung "um Gottes Willen, es könnte theoretisch ja etwas Schreckliches passieren!" löst keine Probleme. Ob Deine Ex am Ende Stress macht, weil sich in Deinem Besitz angeblich Villen im Wert von Millionen befinden oder ob sie es deswegen tut, weil sie glaubt, Du hättest selbige für Millionen verkauft und den Erlös vor ihr versteckt, ist unterm Strich sowieso egal.

Wenn Du also einen Käufer findest oder schon hast, der Dir einen akzeptablen Preis bezahlt: Verkauf das Ding. Und wenn sich tatsächlich ein echter Zugewinn ergeben hat, sollten Dir ein paar Tausender an Deine Ex weniger weh tun als eine Insolvenz, in deren Verlauf die Hütte dann auch über die Wupper geht - dann allerdings mit Verlust.

Vielleicht will Deine DEF über all das auch gar nicht gross streiten - und sei es nur, weil sie eine Ahnung davon hat, dass sie damit auch für sich selbst einen Batzen Anwaltskosten verursacht.

Grüssles
Martin

[California]

In der Tat ist es wohl besser wenn ich mir einmal Zahlematerial zusammenstelle um so Licht in die Sache zu bekommen.  Meine Ex erhält Prozesskostenbeihilfe, Ihr ist es also egal was an Anwaltskosten kommt... zumindest ist es ihr jetzt egal.  Vielleicht wird sie ja später sofern sie nochmal eine Arbeit annimmt dann bezueglich dieser Prozesskosten zur Kasse gebeten. Das soll aber dann nicht mein Problem sein.

Nochmals vielen Dank bis hierher.